A A A

URZĄD MIASTA OPOLA > Kontrole > kontrole wewnętrzne > Biuro Nieruchomosci Skarbu Państwa

KW.1712.00004.2015	Opole, 27 lipca 2015 r.
PROTOKÓŁ KONTROLI nr  26/15
Jednostka kontrolowana	Biuro Nieruchomości Skarbu Państwa Urzędu Miasta Opola
Nazwa organu sprawującego nadzór	Prezydent Miasta Opola
Termin przeprowadzenia kontroli	od 09 do 27 lipca 2015 r.
Imię i nazwisko przeprowadzającego kontrolę oraz stanowisko	Wiesław Pałczyński – inspektor w Wydziale Kontroli Wewnętrznej Tadeusz Lech – główny specjalista w Wydziale Kontroli Wewnętrznej
Przedmiot kontroli	Sprzedaż nieruchomości w drodze bezprzetargowej oraz zawieranie umów użyczenia
Okres objęty kontrolą	2014 r.
Imię i nazwisko kierownika kontrolowanej jednostki – stanowisko służbowe	Aleksander Rogowski – Naczelnik Biura
Wyjaśnień w czasie kontroli udzielali	Aleksander Rogowski – Naczelnik Biura Pracownicy merytoryczni Biura

Podstawy prawne

1. Regulamin organizacyjny Urzędu Miasta Opola.
2. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2014, poz. 518 ze zmianami).
3.  Kodeks cywilny.

Cel kontroli

 

Celem kontroli było sprawdzenie prawidłowości postępowania Biura w zakresie realizacji zadań dotyczących sprzedaży nieruchomości w drodze bezprzetargowej oraz w zakresie  zawieranie umów użyczenia.

 Kryteria

1. Zgodnie z  § 26 Regulaminu organizacyjnego do zakresu działania Biura należy:

1. gospodarowanie zasobem nieruchomości Skarbu Państwa,
2. prowadzenie spraw związanych z opłatami za użytkowanie wieczyste, trwały zarząd, dzierżawę, najem oraz użytkowanie nieruchomości Skarbu Państwa,
3. przekazywanie nieruchomości Skarbu Państwa na cele szczególne,
4. prowadzenie spraw związanych z wywłaszczaniem i ustalaniem odszkodowań za wywłaszczone nieruchomości oraz zwrotem wywłaszczonych nieruchomości,
5. regulowanie stanów prawnych nieruchomości Skarbu Państwa,
6. przekształcanie prawa użytkowania wieczystego osób fizycznych, ustanowionego na gruntach Skarbu Państwa, w prawo własności,
7. przejmowanie nieruchomości na rzecz Skarbu Państwa w zamian za zobowiązania podatkowe.

2. Zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami - Z zastrzeżeniem wyjątków wynikających z przepisów niniejszej ustawy oraz odrębnych ustaw, organem reprezentującym Skarb Państwa w sprawach gospodarowania nieruchomościami jest starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, a organami reprezentującymi jednostki samorządu terytorialnego są ich organy wykonawcze.

3. Zgodnie z art. 12 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami - Organy, o których mowa w art. 11, działające za Skarb Państwa i jednostkę samorządu terytorialnego, są zobowiązane do gospodarowania nieruchomościami w sposób zgodny z zasadami prawidłowej gospodarki.

4. Zgodnie z art. 14 ust. 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami - Zawarcie umów w sprawach, o których mowa w ust. 1-4, wymaga uprzedniej zgody wojewody w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, z wyłączeniem umów zawieranych przez ministra właściwego do spraw Skarbu Państwa w odniesieniu do nieruchomości, o których mowa w art. 57 ust. 1, oraz nieruchomości ujętych w ewidencji, o której mowa w art. 60a ust. 2 pkt 1, albo zgody odpowiednio rady lub sejmiku w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego.

5. Zgodnie z art. 23 ust. 1 pkt 7 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami -  Zasobem nieruchomości Skarbu Państwa gospodarują, z zastrzeżeniem art. 43 ust. 2 i 4, art. 51, art. 57 ust. 1, art. 58–60 oraz art. 60a, starostowie, wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej, a w szczególności:

7) zbywają oraz nabywają, za zgodą wojewody, nieruchomości wchodzące w skład zasobu, z zastrzeżeniem art. 17;

7a) wydzierżawiają, wynajmują i użyczają nieruchomości wchodzące w skład zasobu, przy czym umowa zawierana na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub czas nieoznaczony wymaga zgody wojewody; zgoda wojewody jest wymagana również w przypadku, gdy po umowie zawartej na czas oznaczony do 3 lat strony zawierają kolejne umowy, których przedmiotem jest ta sama nieruchomość;

6. Zgodnie z art. 28 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami - Protokół z przeprowadzonego przetargu oraz protokół z rokowań przy zbyciu w drodze bezprzetargowej stanowią podstawę do zawarcia umowy.

7. Zgodnie z art. 34 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami - w przypadku zbywania nieruchomości osobom fizycznym i prawnym pierwszeństwo w ich nabyciu, z zastrzeżeniem art. 216a, przysługuje osobie, która spełnia jeden z następujących warunków:

1) przysługuje jej roszczenie o nabycie nieruchomości z mocy niniejszej ustawy lub odrębnych przepisów, jeżeli złoży wniosek o nabycie przed upływem terminu określonego w wykazie, o którym mowa w art. 35 ust. 1; termin złożenia wniosku nie może być krótszy niż 6 tygodni, licząc od dnia wywieszenia wykazu;

2) jest poprzednim właścicielem zbywanej nieruchomości pozbawionym prawa własności tej nieruchomości przed dniem 5 grudnia 1990 r. albo jego spadkobiercą, jeżeli złoży wniosek o nabycie przed upływem terminu określonego w wykazie, o którym mowa w art. 35 ust. 1; termin złożenia wniosku nie może być krótszy niż 6 tygodni, licząc od dnia wywieszenia wykazu;

3) jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony.

8. Zgodnie z  art. 35 ust 1, 2, 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami - Właściwy organ sporządza i podaje do publicznej wiadomości wykaz nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży, do oddania w użytkowanie wieczyste, użytkowanie, najem lub dzierżawę. Wykaz ten wywiesza się na okres 21 dni w siedzibie właściwego urzędu, a ponadto informację o wywieszeniu tego wykazu podaje się do publicznej wiadomości przez ogłoszenie w prasie lokalnej oraz w inny sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości, a także na stronach internetowych właściwego urzędu.

    3. Ustanawianie odrębnej własności lokali w domach wielolokalowych, wchodzących w skład nieruchomości, następuje na zasadach określonych w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 oraz z 2004 r. Nr 141, poz. 1492).

9. Zgodnie z art. 37 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami:

    Nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej, jeżeli:

   1) jest zbywana na rzecz osoby, której przysługuje pierwszeństwo w jej nabyciu, stosownie do art. 34;

    2) zbycie następuje między Skarbem Państwa a jednostką samorządu terytorialnego oraz między tymi jednostkami;

   3) jest zbywana na rzecz osób, o których mowa w art. 68 ust. 1 pkt 2;

   4) zbycie następuje w drodze zamiany lub darowizny;

  5) sprzedaż nieruchomości następuje na rzecz jej użytkownika wieczystego;

  6) przedmiotem zbycia jest nieruchomość lub jej części, jeśli mogą poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej własność lub oddanej w użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza tę nieruchomość lub jej części nabyć, jeżeli nie mogą być zagospodarowane jako odrębne nieruchomości,

  7) ma stanowić wkład niepieniężny (aport) do spółki albo wyposażenie nowo tworzonej państwowej lub samorządowej osoby prawnej, lub majątek tworzonej fundacji;

  8) jest zbywana na rzecz zarządzającego specjalną strefą ekonomiczną, na której terenie jest położona;

   9) przedmiotem zbycia jest udział w nieruchomości, a zbycie następuje na rzecz innych współwłaścicieli nieruchomości;

  10) jest zbywana na rzecz kościołów i związków wyznaniowych, mających uregulowane stosunki z państwem, na cele działalności sakralnej;

  11) jest sprzedawana partnerowi prywatnemu lub spółce, o której mowa w art. 14 ust. 1 ustawy z dnia 19 grudnia 2008 r. o partnerstwie publiczno-prywatnym, jeżeli sprzedaż stanowi wniesienie wkładu własnego podmiotu publicznego, a wybór partnera prywatnego nastąpił w trybie przewidzianym w art. 4 ust. 1 lub 2 powołanej ustawy;

 12) jest zbywana na rzecz podmiotów, o których mowa w art. 61 ust. 1;

 13) jest zbywana na rzecz spółki celowej utworzonej na podstawie przepisów ustawy z dnia 7 września 2007 r. o przygotowaniu finałowego turnieju Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej UEFA EURO 2012 (Dz. U. z 2010 r. Nr 26, poz. 133, z późn. zm.9) lub właściwych podmiotów wymienionych w art. 17 ust. 2 tej ustawy, realizujących przedsięwzięcia Euro 2012, w celu ich wykonania, w sytuacji gdy jej nabycie przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego nastąpiło w trybie przepisów ustawy z dnia 7 września 2007 r. o przygotowaniu finałowego turnieju Mistrzostw Europy w Piłce Nożnej UEFA EURO 2012;

 14) jest zbywana na rzecz inwestora realizującego inwestycję w zakresie budowy obiektu energetyki jądrowej zgodnie z przepisami ustawy z dnia 29 czerwca 2011 r. o przygotowaniu i realizacji inwestycji w zakresie obiektów energetyki jądrowej oraz inwestycji towarzyszących (Dz. U. Nr 135, poz. 789, z 2012 r. poz. 951 oraz z 2014 r. poz. 40);

 15) jest zbywana na rzecz inwestora realizującego inwestycję w zakresie terminalu lub inwestycję towarzyszącą zgodnie z przepisami ustawy z dnia 24 kwietnia 2009 r. o inwestycjach w zakresie terminalu regazyfikacyjnego skroplonego gazu ziemnego w Świnoujściu (Dz. U. Nr 84, poz. 700, z późn. zm.10).

10. Zgodnie z art. 710 Kodeksu cywilnego - Przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy.

11. Zgodnie z art. 716 Kodeksu cywilnego -Jeżeli biorący używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową albo z właściwościami lub z przeznaczeniem rzeczy, jeżeli powierza rzecz innej osobie nie będąc do tego upoważniony przez umowę ani zmuszony przez okoliczności, albo jeżeli rzecz stanie się potrzebna użyczającemu z powodów nieprzewidzianych w chwili zawarcia umowy, użyczający może żądać zwrotu rzeczy, chociażby umowa była zawarta na czas oznaczony.

Metodyka przeprowadzenia kontroli

  W zakresie sprzedaży nieruchomości w drodze bezprzetargowej

W Referacie Księgowości Dochodów Budżetowych Wydziału Finansowo - Księgowego ustalono wpływy w 2014 z tytułu odpłatnego nabycia prawa własności oraz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości będących własnością Skarbu Państwa.

Na podstawie ewidencji prowadzonej przez jednostkę kontrolowaną ustalono ilość sprzedaży nieruchomości w trybie bezprzetargowym. Szczegółową kontrolą objęto wszystkie postępowania w sprawie sprzedaży nieruchomości w drodze bezprzetargowej prowadzone w 2014 r. Dokonano szczegółowej analizy badanej dokumentacji pod kątem zgodności sprzedaży z ustawą o gospodarce nieruchomościami. Sprawdzono czy we wszystkich przypadkach warunki zbycia nieruchomości bez przetargu zostały ustalone zgodnie z obowiązującymi przepisami, w szczególności sprawdzono:

- czy w każdym przypadku zbycie nieruchomości nastąpiło za zgodą wojewody,

- czy w każdym przypadku cena sprzedaży została ustalona przez biegłego,

  - czy sporządzono wykaz nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży i czy ujęto w nim wszystkie wymagane przepisami informacje,

  - czy w każdym przypadku sprzedaży nieruchomości w drodze bezprzetargowej dokonano zgodnie z przepisami określonymi w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami,

  - czy w każdym przypadku sporządzono właściwą dokumentację ze sprzedaży w tym trybie a w szczególności czy postępowanie zakończyło się podpisaniem umowy notarialnej (po uprzednim podpisaniu przez strony protokołu z rokowań).

  W zakresie zawierania umowy użyczenia

    Na podstawie ewidencji prowadzonej przez jednostkę kontrolowaną ustalono ilość spraw zarejestrowanych w 2014 r. Dokonano analizy dokumentacji pod kątem zgodności podejmowanych czynności z przepisami Kodeksu cywilnego oraz ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami.

USTALENIA  KONTROLI

I. w zakresie spraw ogólnych

Pismem z dnia 13 września 2004 r. Prezydent Miasta Opola upoważnił Kierownika Referatu Nieruchomości Skarbu Państwa Pana Aleksandra Rogowskiego do załatwiania w jego imieniu spraw z zakresu gospodarki nieruchomościami Skarbu Państwa (akta kontroli Nr 15/26/I/6). Aktem notarialnym nr 7298/2008 z dnia 01.08.2008 r. Prezydent Miasta Opola ustanowił swoimi pełnomocnikami Kierownika Referatu Nieruchomości Skarbu Państwa Pana Aleksandra Rogowskiego, (Wyłączono na podstawie ustawy z dnia 29.08.1997 r. o ochronie danych osobowych, Dz. U. z 2015r., poz.2135 ze zm.) (akta kontroli Nr 15/26/I/5). Aktem notarialnym nr 354/2015 z dnia 27.01.2015 r. Prezydent Miasta Opola udzielił pełnomocnictwa do działania w sprawach z zakresu realizacji ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami Kierownikowi Referatu Nieruchomości Skarbu Państwa Panu Aleksandrowi Rogowskiemu, (Wyłączono na podstawie ustawy z dnia 29.08.1997 r. o ochronie danych osobowych, Dz. U. z 2015r., poz.2135 ze zm.) (akta kontroli Nr 15/26/I/7-8). Dnia 21 kwietnia 2015 r. Prezydent Miasta Opola upoważnił Naczelnika Biura Nieruchomości Skarbu Państwa Pana Aleksandra Rogowskiego do załatwiania w jego imieniu spraw w zakresu gospodarki nieruchomościami Skarbu Państwa (akta kontroli Nr 15/26/I/9).

Nieruchomość Skarbu Państwa jest zbywana w trybie bezprzetargowym w przypadkach enumeratywnie wymienionych w art. 37 ust. 2 ustawy, w tym:

     - na rzecz osoby, której przysługuje pierwszeństwo w jej nabyciu (art. 34 ustawy),

    -  na rzecz osób fizycznych i prawnych prowadzących działalność, o której mowa w art. 68 ust. 1 pkt 2 ustawy,

    -  sprzedaż nieruchomości następuje na rzecz jej użytkownika wieczystego,

    - jest zbywana w celu poprawy warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej,

    - przedmiotem zbycia jest udział w nieruchomości, a zbycie następuje na rzecz innych współwłaścicieli nieruchomości.

Postępowania w sprawach zbycia w drodze sprzedaży lub oddania w użytkowanie wieczyste mają charakter cywilnoprawny.

Z ewidencji prowadzonej przez Referat Księgowości Dochodów Budżetowych Wydziału Finansowo - Księgowego wynika, że w 2014r. wpływy z tytułu odpłatnego nabycia prawa własności oraz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości łącznie z wpłatami rat z lat ubiegłych wyniosły ogółem 1.210.801,08 zł (akta kontroli Nr 15/26/I/10).

            Ze spisu spraw nr 7125 – Wykup mieszkań i lokali przez najemców prowadzonego przez Biuro Nieruchomości Skarbu Państwa wynika, że w 2014 r. dokonano sprzedaży w drodze bezprzetargowej dwóch lokali mieszkalnych na rzecz najemców (akta kontroli Nr 15/26/I/13).

 Ponadto ze spisu spraw nr 6840 – sprzedaż nieruchomości  prowadzonego przez Biuro Nieruchomości Skarbu Państwa wynika, że w 2014 r. rozpoczęto procedurę sprzedaży w drodze bezprzetargowej dwóch nieruchomości gruntowych na poprawienie warunków gospodarowania (akta kontroli Nr 15/26/I/14-15).

Ogółem w 2014 r. w Biurze prowadzone były 4 postępowania w sprawach sprzedaży nieruchomości gruntowych w trybie bezprzetargowym na polepszenie nieruchomości przyległych. Jedno postępowanie zostało zakończone w 2014 r., dwa postępowania zakończono w 2015 r. a jedno postępowanie jest nadal w toku.

W dniu 27.04.2015 r. naczelnik Biura Nieruchomości Skarbu Państwa Urzędu Miasta Opola sporządził sprawozdanie nr BNSP.0643.1.2015.AR. dotyczące gospodarowania nieruchomościami Skarbu Państwa za rok 2014. Ze sprawozdania wynika między innymi, że:

Nieruchomości Skarbu Państwa, które wchodziły w skład ewidencji zasobu nieruchomości prowadzonego przez Biuro Nieruchomości Skarbu Państwa Urzędu Miasta Opola w 2014 r. obejmowały 1661 działki o łącznej powierzchni 386,2647 ha, w tym:

- 1528 działek, o łącznej powierzchni 300,0026 ha , zapisanych w ewidencji gruntów jako Skarb Państwa - grupa 1.4, w skład której wchodzą również nieruchomości, które z mocy prawa stały się własnością Gminy Opole, Miasta Opola na prawach powiatu, Województwa Opolskiego, w stosunku do których nie zostały wydane decyzje deklaratoryjne przekazujące ich własność na rzecz ww. jednostek samorządowych (drogi, grunty rolne i inne),

- 112 działek o łącznej powierzchni 78,1080 ha, oddanych w trwały zarząd na rzecz państwowych jednostek administracyjnych wnoszących opłaty za trwały zarząd - grupa 1.3,

-  5 działek o łącznej powierzchni 2,1299 ha, oddanych w trwały zarząd na rzecz państwowych jednostek administracyjnych nie wnoszących opłaty za trwały zarząd - grupa 1.3,

- 16 działek o łącznej powierzchni 6,0242 ha oddanych w użytkowanie i zarząd (są to nieruchomości, które mają inne formy władania oraz są przedmiotem użytkowania) - grupa 1.7.

Ponadto Prezydent Miasta gospodarował na gruntach Skarbu Państwa oddanych w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym i prawnym poprzez naliczanie i aktualizację opłat rocznych z tego tytułu, sprzedaży prawa własności na rzecz użytkowników wieczystych lub przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności w drodze decyzji  administracyjnych.                                                                                                                                                                                                                                         Łączna powierzchnia nieruchomości Skarbu Państwa oddanych w użytkowanie wieczyste wynosiła  924,5925 ha i obejmowała 2076 działek.

Powierzchnia nieruchomości i ilość działek Skarbu Państwa w ciągu roku ulegała zmianie w wyniku sprzedaży, przekształceń, darowizn lub nabycia na własność Skarbu Państwa.

W ramach gospodarowania nieruchomościami z zasobu Skarbu Państwa, Prezydent Miasta podejmował w roku 2014 następujące działania:

    -  zawarł 1 umowę notarialną na sprzedaż nieruchomości gruntowej niezabudowanej   w trybie bezprzetargowym, obejmującą działkę nr 9/1 Nowa Wieś Królewska pow. 0,2483 ha za kwotę 360 474,00 zł,(brutto),

    - zawarł 2 umowy notarialne na sprzedaż dwóch lokali mieszkalnych w trybie bezprzetargowym na rzecz najemców wraz z oddaniem w użytkowanie wieczyste ułamkowej części gruntu, usytuowanym w budynku przy ul. Sieradzkiej na działce Nr. 130/7, km 1 obręb Kolonia Gosławice  za cenę 63 972 zł (zastosowano 80% bonifikaty) oraz ułamkowa część gruntu oddana w użytkowanie wieczyste – pierwsza  opłat za kwotę 929,50 zł.

    - zawarł 4 umowy notarialne na dokonanie darowizny nieruchomości Skarbu Państwa  na  rzecz Gminy Opole o łącznej powierzchni 3,1907 ha o wartości 1 079 760,00 zł,

    - zawarł 2 umowy notarialne o ustanowienie służebności przesyłu na nieruchomościach Skarbu   Państwa, wartości odpłatnej służebności wyniosła 7 216,41 zł.

    -   wydał 2 decyzje administracyjne ustanawiając prawo trwałego  zarządu na rzecz: